La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil de gestion patrimoniale très apprécié en France, notamment pour investir dans l’immobilier ou organiser une transmission. Mais une question cruciale se pose dès sa création : faut-il opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) ?
Ce choix fiscal influence directement la rentabilité, la fiscalité des revenus locatifs, la revente, et la transmission du patrimoine. Bien choisir entre SCI à l’IR ou SCI à l’IS permet d’optimiser durablement sa stratégie immobilière.
Ce qu’il faut retenir :
- La SCI à l’IR permet une transparence fiscale, mais peut entraîner une imposition plus lourde sur les loyers.
- La SCI à l’IS offre une fiscalité avantageuse sur les bénéfices, mais engendre une fiscalité plus complexe à la revente.
- Le bon choix dépend de vos objectifs : revenus, transmission, capitalisation ou réinvestissement.
Comprendre le fonctionnement de la SCI à l’IR
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) est le régime fiscal par défaut lors de la création d’une SCI. Elle est dite « transparente », car ce ne sont pas les bénéfices de la société qui sont imposés, mais ceux de chaque associé, en proportion de ses parts.
Caractéristiques principales :
- Revenus locatifs imposés entre les mains des associés (dans la catégorie des revenus fonciers).
- Possibilité de bénéficier du régime micro-foncier (si revenus < 15 000 €/an) ou du régime réel (déduction des charges, intérêts d’emprunt, travaux…).
- En cas de revente, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers, avec un abattement progressif pouvant aller jusqu’à une exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
💡 La SCI à l’IR est idéale pour les investisseurs recherchant une simplicité fiscale, une détention à long terme et une logique de transmission familiale.
Les atouts de la SCI à l’IS
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est une option que l’on peut choisir dès la création ou en cours de vie sociale (avec effet irréversible). Contrairement à l’IR, la SCI devient ici une personne morale fiscalement imposée.
Avantages principaux :
- Imposition des bénéfices à un taux réduit : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà.
- Amortissement comptable du bien immobilier : les loyers imposables sont réduits, permettant une imposition très faible, voire nulle, sur les revenus locatifs.
- Possibilité de réinvestir les bénéfices non distribués pour faire croître le patrimoine.
⚠️ En contrepartie, la fiscalité à la revente est moins avantageuse, car la plus-value est calculée sur la base de la valeur comptable nette, après amortissements, sans abattement pour durée de détention.
Comparatif fiscal IR vs IS
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers (IR + PS) | Taux IS (15 % ou 25 %) |
| Déduction des charges | Oui | Oui + amortissement |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des sociétés |
| Transmission | Parts exonérées après 15 ans (abattements) | Valeur nette comptable (plus-value latente possible) |
| Complexité comptable | Faible | Élevée (bilan, liasse fiscale) |
| Réinvestissement facilité | Non | Oui, sans ponction fiscale immédiate |
🎯 L’IR offre une meilleure fiscalité à la revente et une gestion plus simple. L’IS permet d’optimiser les revenus locatifs nets et de réinvestir plus facilement.
Étude de cas : deux stratégies opposées
Cas n°1 : Maxime et Laura, couple de 40 ans, TMI à 30 %, veulent préparer leur retraite.
Ils achètent un immeuble de rapport à Poitiers via une SCI à l’IS. Loyer annuel : 24 000 €, charges déductibles + amortissement : 22 000 €. Résultat : bénéfice imposable réduit à 2 000 €, soit 300 € d’impôt.
Ils réinvestissent les bénéfices non distribués, pour acheter un second bien 5 ans plus tard.
Cas n°2 : Julie, 52 ans, souhaite transmettre un bien familial à ses enfants.
Elle opte pour une SCI à l’IR, permettant une transmission progressive des parts avec abattement fiscal tous les 15 ans. Elle bénéficie aussi de l’exonération sur la plus-value après 25 ans de détention.
👉 Ces deux cas illustrent combien le choix entre IR et IS dépend des objectifs patrimoniaux et familiaux.
Comment faire le bon choix en pratique ?
Voici les critères clés à considérer pour orienter votre choix entre SCI à l’IR ou à l’IS :
- Durée de détention prévue : si revente à moyen terme, l’IR est plus souple.
- Taux d’imposition personnel : si vous êtes fortement imposé, l’IS peut réduire la pression fiscale.
- Nature du bien : s’il est fortement amortissable (immeuble, meublé), l’IS devient attractif.
- Objectifs de transmission : l’IR est mieux adapté à une donation progressive de parts.
- Volonté de réinvestir : l’IS permet de capitaliser au sein de la SCI.
🔍 L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine est ici fondamental. Chez Blue Patrimoine à La Rochelle, nous analysons votre situation pour vous proposer le meilleur montage juridique et fiscal selon vos projets et contraintes.
Sources utiles pour aller plus loin
- Service-public.fr – La SCI et ses régimes fiscaux
- Impots.gouv.fr – SCI à l’IS ou à l’IR
- Notaires.fr – La fiscalité des SCI
FAQ sur la SCI à l’IR ou à l’IS
👉 Peut-on changer de régime fiscal après création de la SCI ?
Oui, on peut opter pour l’IS après avoir démarré à l’IR, mais l’inverse est impossible. Le passage à l’IS est irréversible.
👉 L’IS est-il plus avantageux que l’IR ?
Pas systématiquement. Il peut être plus avantageux pour les forts revenus locatifs, mais moins intéressant à la revente.
👉 Peut-on amortir un bien en SCI à l’IR ?
Non. L’amortissement n’est possible qu’en SCI à l’IS. En IR, seules les charges réelles sont déductibles.
👉 Une SCI à l’IS peut-elle transmettre efficacement un patrimoine ?
La transmission est possible, mais la valorisation comptable peut rendre les donations moins attractives fiscalement.
👉 La SCI est-elle toujours pertinente pour investir ?
Oui, surtout à plusieurs. Mais le choix du régime fiscal est déterminant pour la rentabilité finale.
Faites le bon choix dès la création de votre SCI
Choisir entre SCI à l’IR ou à l’IS, c’est poser les bases d’une stratégie immobilière et patrimoniale sur le long terme. Il n’existe pas de solution universelle : le bon choix dépend de vos objectifs, de votre fiscalité, et de votre projet global.
📞 Prenez rendez-vous avec Blue Patrimoine à La Rochelle pour bénéficier d’une analyse sur mesure, adaptée à votre situation personnelle et à vos ambitions patrimoniales. Une bonne décision aujourd’hui vous évitera bien des erreurs demain.
